Maklerrecht

Vermittlungsrecht

Erklärungen und Kommentare von Rechtsexperten zum Maklerrecht. Das neue Fallrecht zum Immobilienmaklerrecht. Was sind die Rechte und Pflichten von Immobilienmaklern? Worauf sollten Kunden und Makler bei Verträgen achten? Im Maklerrecht sind alle Bestimmungen zur Maklertätigkeit zusammengefasst.

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Im Zivilgesetzbuch sind die rechtlichen Bestimmungen zum Maklerrecht (§§ 652, 653, 654 BGB) mager. Aufgrund der nur geringen rechtlichen Bestimmungen ist das Maklerrecht weitgehend juristisches Recht. Dies erschwert den Umgang mit dem Maklerrecht, zumal die Berufungsgerichte von Region zu Region verschieden urteilen können und nicht auf eine eindeutige rechtliche Regulierung zurückgreifen können.

Selbst erfahrene Praktizierende haben oft Probleme damit, herauszufinden, ob eine Vergütung erwirtschaftet wurde oder nicht. So ist es beispielsweise nicht nur von Bedeutung, ob eine Immobilie durch ein Gutachten vorgeschlagen, besichtigt oder geplant wurde, wenn der Vermittler keinen kausalen Nachweis und/oder Vermittlung erbringt. Dabei ist die Kenntnisse des Vermittlungsrechts ebenso von Bedeutung wie eine gute Betreuung bei der erfolgreichen Durchsetzung der Forderung.

Darüber hinaus ist der Handelsmakler genehmigungspflichtig, er hat auch Mitteilungspflichten, in diesem Fall werden die §§ 14, 15 a, 15 b sowie 34 c GewO an Wichtigkeit zulegen. Darüber hinaus sind die Vermittler- und Bauträgerordnung sowie die berufsrechtlichen Regelungen der Vereine (heute IVD als Zusammenschluß von RDM und VDM) von großer Wichtigkeit. Das RDM hat auch Geschäftspraktiken für gemeinsame Transaktionen zwischen Brokern ausgearbeitet, die jedoch zu vereinbaren sind.

Vermittlungsverträge können prinzipiell formlos geschlossen werden, es besteht kein schriftliches Formerfordernis. Die Schriftformvorschriften (Written form requirements also result from § 11 Makler- und Bauträgerverordnung). In der Vergangenheit hat der BGH auch für Einzelaufträge die schriftliche Form gefordert, aber diese Zuständigkeit wurde inzwischen aufgehoben. b) In Einzelfällen bedürfte der Vermittlungsvertrag einer Urkunde. Soweit in Maklerverträgen eine Veräußerungs- oder Erwerbspflicht besteht, resultiert die Beglaubigungspflicht aus § 311b BGB.

Wenn sich der Interessierte beispielsweise dazu bereit erklärt, von einer vom Broker bewiesenen Option zum Kauf oder zur Veräußerung einer Liegenschaft gebrauch zu machen, ist eine Notarbeglaubigung erforderlich. Zudem ist nach der ständigen Rechtsprechung eine Beglaubigung erforderlich, wenn ein Vermittlungsvertrag Regelungen vorsieht, durch die der Maklerkunde indirekt unter Zwang gesetzt wird, eine Liegenschaft zu erwerben oder zu verkaufen.

a) Der Vermittlungsvertrag kommt wie jeder andere zustande, d.h. durch Anbieten und Annehmen. Besonders schwierig ist auch die Festlegung des Abschlusses des Vermittlungsvertrages, da die Einigung nicht nur explizit getroffen werden kann, sondern beispielsweise auch ein stillschweigendes Einholen eines Angebotes möglich ist.

Übrigens gibt es auch keinen fixen Satz, wer im konkreten Fall die Vergütung zahlt. Dies hängt von den Marktbedingungen ab, wenn die Immobilie schwierig zu veräußern oder zu verpachten ist, wird die Kommission oft vom Vermieter/Verkäufer übernommen, ansonsten kann es sein, wenn sich der Immobilienmarkt dreht. Bei Streitigkeiten muss der Broker nachweisen, dass eine Kommissionsvereinbarung abgeschlossen wurde.

Wenn der Auftraggeber die Vermittlungsprovision zurückgefordert hat, muss er nachweisen, dass z.B. kein Vermittlungsvertrag abgeschlossen wurde. Wendet sich der Auftraggeber im Zusammenhang mit der Abfrage freiwillig an einen gewerblichen Makler, um für ihn ein konkretes Objekt zu finden (Suchauftrag) oder ein solches aus dem Portfolio zu prüfen oder zu vermarkten, muss er aus Maklersicht in der Regel erwarten, dass er die Abfrage als Vermittlungsangebot mit einer entsprechenden Provisionspflicht versteht.

Beginnt die Initiierung durch den Vermittler, kommt die Zuständigkeit des Bundesgerichtshofes wieder an Aussagekraft zu: Ein Vermittlervertrag kommt nicht allein dadurch zustande, dass der Auftraggeber die TÃ?tigkeit des Vermittlers niederlegt, der bereits vom VerkÃ?ufer beauftragte wurde und/oder dann - wenn der Vermittler keinen Auftrag von der anderen Seite hatte - der von ihm angeschriebene Kaufinteressent von einer solchen Möglichkeit ausgingen kann.

Er ist daher verpflichtet und gut geraten, klarzustellen, dass er bei Vertragsabschluss eine Kommission einfordert. Insofern wird ein eindeutiger Verweis entweder in der Anzeige, mit der das jeweilige Produkt beworben wird, oder im Exposé, welches dem Auftraggeber vor der Betrachtung übergeben wird, empfohlen. Wenn der Broker dem Auftraggeber klar macht, dass er von ihm eine Vermittlungsprovision verlangt, kann dieses Gebot bei Inanspruchnahme weiterer Leistungen implizit akzeptiert werden.

Hinweis: Ein Vermittlungsvertrag kommt nicht zustande, wenn der Auftraggeber die Vermittlungsleistung in Anspruch genommen hat und sich gleichzeitig weigert, eine Vermittlungsprovision zu zahlen. Dem Broker wird empfohlen, seine Vermittlungsleistung erst nach Abschluss eines Vermittlungsvertrages zu gewähren, d.h. der Auftraggeber hat den Provisionsantrag ausdrücklich oder implizit akzeptiert. Nennt er das Gut bereits im Gutachten und nutzt der Auftraggeber keine weiteren Leistungen, riskiert er, mangels Vermittlungsvertrag keine Kommission zu erhalten.

Es ist auch möglich, den Auftrag zu erteilen, nachdem der Beweis oder die Mediation bereits stattgefunden hat. Er muss klar machen, dass er eine Kommission will, der Käufer muss sie akzeptieren. Es ist auch möglich, dass der Interessierte die Maklerprovision ungeachtet der Vergütung zusagt, die jedoch nur dann bestätigt werden kann, wenn der Auftraggeber in dem Wissen, dass er nicht aufgrund einer vom Vermittler erbrachten Dienstleistung zur Bezahlung gezwungen sein sollte, das Zusage macht.

Die Provisionsforderung kann dem Vermittler auch in der Form zugesagt werden, dass die Vertragsparteien einen direkten Zahlungsanspruch des Vermittlers gegen eine oder beide Vertragsparteien durch einen Echtvertrag zugunsten Dritter im Sinne des 328 BGB durchsetzen. "Ein wirklicher Maklervertrag im Notarkaufvertrag kann von besonderer Wichtigkeit sein, wenn ein Recht auf Vorkaufsverweigerung besteht, d.h. der Veräußerer hat einem Dritten das Recht auf Eintritt in den Verkaufsvertrag eingeräumt.

Bei Ausübung des Vorkaufsrechts zerfallen der Kunde des Brokers und der Begünstigte der Bemühungen des Brokers, d.h. der Anspruchsberechtigte. Der Broker kann vom ersten keine Vermittlungsprovision fordern, da er letztendlich keinen wirklichen Verkaufserfolg hat. Der Broker hat jedoch keine Provisionsverpflichtung von der Partei bekommen, die seinen Geschäftserfolg durch sein Bezugsrecht sicherstellt.

Zur Sicherung seiner Vermittlungsprovision für den Fall des Vorkaufs können sich der Broker oder die Vertragsparteien so absichern, dass die Verpflichtungen der Vertragsparteien (nämlich des Käufers) gegenüber dem Broker in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Übernimmt der Besteller die Vergütung im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag, d.h. auch gegenüber dem Veräußerer, so ist dies Teil derjenigen Regelungen, die bei Inanspruchnahme des Bezugsrechts auf den Bezugsberechtigten übertragen werden.

In diesem Zusammenhang hatte sich der BGH mit folgendem Satz zu befassen: "Der Veräußerer übernimmt die Provision des Veräußerers in einer Höhe von 1,5% auf den bei Vertragsabschluss vereinbarten Verkaufspreis an den Zwischenhändler. Die Käuferin ist auch gegenüber dem Veräußerer dazu angehalten, die vereinbarten Käuferprovisionen in Hoehe von 3,45 Prozent des Kaufpreises an den Makler zu bezahlen.

"Die Unwirksamkeit des Vermittlungsvertrages kann aus unterschiedlichen Ursachen entstehen, z.B. § 138 BGB. Dies ist der Fall, wenn der Broker mit dem Veräußerer vereinbaren kann, dass er als Vermittlungsprovision den über einen zuvor festgelegten Mindesteinkaufspreis hinausgehenden Wert erlangt. Kommissionen können rasch signifikante Anteile von 25 bis 30% ausmachen.

Wenn sowohl Vermittler als auch Auftraggeber bei Vertragsabschluss nicht übersehen, welcher Kurs im Immobilienkaufvertrag letztendlich erzielt wird, dann gibt es aus Sicht des Wucherers prinzipiell keine Zweifel an einer solchen Mehrerlösklausel. Als effektiv wurde eine Überertragsprovision von 25 bis 30 Prozent angesehen, ein Kommissionssatz von 27,7 Prozent für die Vermittlung der einfachsten Form aufgrund des Missverhältnisses zwischen Performance und Abgeltung nicht.

Moral kann auch bestehen, wenn ein Broker als Gutachter von einem Dritten zu Auftragsverhandlungen herangezogen wird und von der anderen Partei insgeheim eine Kommission für den Erfolg des Vertragsabschlusses zugesagt werden kann. Brokerage-Verträge werden oft auf unbegrenzte Zeit geschlossen, d.h. sie beinhalten keine feste Zeitspanne. Ist ein solcher Sachverhalt gegeben, kann er von den Vertragspartnern jeder Zeit gekündigt werden.

Darüber hinaus kann der Brokerkunde auch mehrere Broker gleichzeitig mitarbeiten. Es ist auch möglich, dass der Vermittlungsvertrag für einen begrenzten Zeitraum abgeschlossen wird, wobei die Fristen eingehalten werden müssen. Exklusivaufträge, die eine Handlungspflicht des Brokers beinhalten, können erst nach einer Mindestvertragslaufzeit widerrufen werden, im konkreten Fall muss jedoch sichergestellt sein, dass der Auftraggeber nicht durch zu lange Fristen unterdrückt wird.

Auch der Vermittlungsvertrag kann durch Anfechtung von Fehlern ( 119 BGB) oder durch arglistige Täuschung oder Androhung ( 123 BGB) erlöschen. Der Broker bemüht sich oft, einen Provisionsfall allein daraus abzuleiten, dass er ein Ziel bewiesen oder vermittelte. Das erste Erfordernis für einen Provisionsfall ist jedoch der Abschluß eines Vermittlungsvertrages, erst danach ist zu überprüfen, ob der Vermittler eine Handlung durchgeführt hat (Proof/Brokerage), ob seine Handlung kausal war, der Hauptauftrag abgeschlossen wird und sonst auch Identitäten vorliegen.

Das Ziel der Prüftätigkeit ist es, dem Kunden das notwendige Wissen zu vermitteln, um mit ihm über den angestrebten Kauf-, Miet- oder sonstigen Vertragsabschluss zu verhandeln. Eine Offenlegung der Immobilie kann auch dann ausreichen, wenn der Interessent keine Schwierigkeiten hat, den Besitzer selbst zu finden, z.B. wenn die Adresse des Veräußerers mit dem lokalen Namen der Immobilie identisch ist.

Das Bundesgericht läßt es zum Beweis genügen, daß der Vermittler dem Interessenten einen VerkÃ?ufer bestellt, der das Kaufobjekt noch beschaffen muß, aber er ist dafÃ? Beweismittel werden auch dann vorgelegt, wenn anstelle des Besitzers oder eines anderen zur Verfügung stehenden Bevollmächtigten, der bereits ein erwartungsvolles Recht zum Erwerb der Immobilie durch ein Vorkaufsrecht hat, ein Veräußerer genannt wird.

Wenn der Broker das zu veräußernde Gut benannt hat und der Besitzer bereit ist, an seinen Abnehmer zu verkaufen, aber der Besitzer an einen anderen Broker bindet, der auch vom Abnehmer eine Vermittlungsprovision fordert, hat dies keinen Einfluss auf den vorgelegten Nachweise. Praktisch ist es durchaus möglich, dass der Auftraggeber mehrmals Provisionen zahlt, sowohl an einen Proof als auch an einen Mittler.

Für die Verifikationstätigkeit ist es irrelevant, woher der Broker sein Wissen bezieht. Andererseits ist dies der Fall, wenn der Broker die Informationen über den Vertragsabschluss in offensiver Manier erwirkt. Ein Vermittlungsgeschäft liegt vor, wenn der Broker im Sinne seines Kunden gegenüber dem zukünftigen Kontrahenten im Sinne des Vertragsabschlusses handelt. Die Bezeichnung "Mediation" bedeutet, dass der Broker mit beiden Hauptvertragspartnern handelt.

In jedem Falle muss der Broker die Willensbildung der Gegenpartei während der Verhandlungen mit der Gegenpartei beeinflussen. Als Maklertätigkeit steht die Mediation und der Beweis gleichberechtigt neben einander. Wenn der Broker im Gutachten eine Maklertätigkeit anbietet und eine Provision fordert, wird ein Maklervertrag abgeschlossen, der, wenn der Broker nicht in der Lage ist, eine Maklertätigkeit zu leisten, sondern eine nachprüfbare Aktivität ausübt, keinen Anspruch auf eine Provision begründet.

Die Provisionsansprüche des Vermittlers setzen den rechtswirksamen Abschluss des Hauptvertrags gemäß § 652 BGB voraus, nicht aber dessen Ausführung. Die beabsichtigte Vereinbarung muss rechtsgültig und rechtskräftig sein, erst dann tritt der Anspruch auf die Kommission ein. Im Falle aufschiebender Auflagen kann die Vergütung nur dann gefordert werden, wenn die Voraussetzung erfüllt ist (z.B. Baubewilligung).

Der Provisionsfall hängt nur vom Abschluss des Hauptvertrages ab, so dass das weitere Vorgehen des Vertrags keinen Einfluss auf den Provisionsfall hat. Führen die Vertragspartner den Auftrag nicht aus, kündigen oder rückgängig machen, so ist dies, wenn es sich um die Geltendmachung des Rechts auf Rückgängigmachung des Rücktrittsrechtes dreht, ohne Einfluss auf den daraus resultierenden Provisionsfall.

Weil der Provisionsfall den Vertragsabschluss vorausgesetzt wird, liegt kein Provisionsfall vor, wenn das Gut im Rahmen der Zwangsverwertung erlangt wird, es sei denn, dies wird im Einzelfall im Einzelfall mit dem Kunden abgesprochen. Mangels abweichender Vereinbarung ergibt sich der Provisionsfall zum Vertragsabschluss, d.h. bei Immobilienkaufverträgen mit beurkunden. Die Umwandlung und Herabsetzung lässt den Anspruch auf Provision unbeeinflusst, es sei denn, die Umwandlung wird statt einer Klage wegen arglistigen Betrugs erklärt.

Im Falle einer wirksamen Ablehnung des Hauptvertrags wegen Irrtum oder Irrtum erlischt der Provisionsforderung, gleichgültig, welche Vertragspartei sich im Hauptvertrag irrtümlich oder irregeführt hat. Als von vornherein nicht abgeschlossen gelten die Verträge, bei denen die Streitfrage bestritten wird, ob nur das Vorliegen des Rücktrittsrechts den Vergütungsanspruch oder die eigentliche Wahrnehmung des Rücktrittsrechts ausschließt.

Im Falle von Vertragsabweichungen vom geplanten Abschluss hat der Broker nur dann Anspruch auf eine Vermittlungsprovision, wenn der ökonomische Geschäftserfolg des Abschlusses nach Ansicht der Vertragsparteien zum Zeitpunkt der Provisionszusage demjenigen des geplanten Abschlusses entspreche. Im Mediationsverfahren ist die Übereinstimmung zwischen dem gewünschten und dem tatsächlichen Vertragsabschluss notwendig; bei der Prüfungstätigkeit muss der erbrachte Beweis dem Antrag genügen, aber auch die bewiesene Möglichkeit muss mit der tatsächlichen Nutzung übereinstimmen.

Der vom Broker-Kunden angestrebte ökonomische Nutzen ist ausschlaggebend für die ökonomische Selbstdarstellung. Lediglich Preisschwankungen müssen den Provisionsfall nicht ausklammern, da der Verkaufspreis meist verhandelbar ist. Ein anderer Fall kann eintreten, wenn im Vermittlungsvertrag ein gewisser Kurs angegeben ist. Problemlos ist die persönliche Identitätsfrage, wenn der Hauptauftrag zwischen dem Kunden und dem bewährten Partner abgeschlossen wird.

Jedoch kann die Personalien auch dann bestätigt werden, wenn der Hauptauftrag nicht wie vorgesehen mit dem Kunden des Brokers abgeschlossen wird, sondern von einem Dritten, mit dem der Kunde in einem dauerhaften, meist familiären oder unternehmensrechtlichen Verhältnis steht (z.B. Ehepartner, Ehemann, Mutter/Tochtergesellschaft).

Eine Provisionsverpflichtung kann auch dann entstehen, wenn der Brokerkunde geschäftsführender Gesellschafter einer Gesellschaft ist, die dann den Vertrag schließt. Der Kausalzusammenhang oder die Kausalzusammenhänge der Vermittlung werden angesprochen, wenn der Hauptauftrag aufgrund eines Beweises oder einer Vermittlertätigkeit des Vermittlers zustandekommt. Der Kausalzusammenhang der Vermittlertätigkeit ist ausreichend, die Aktivität muss nicht die einzige oder wichtigste, sondern eine essentielle Grundlage des Hauptvertrags sein.

Die Bereitschaft des Kunden, einen Kaufvertrag abzuschließen, muss der Broker in irgendeiner Form unterstützt haben. Eine lange Zeitspanne zwischen der Prüfungstätigkeit und dem Abschluss des Hauptvertrags ändert jedoch die Nachweislast auf Kosten des Vermittlers. Ein Kausalzusammenbruch liegt immer dann vor, wenn der Kaufvertrag nicht mit dem vom Broker ernannten Veräußerer, sondern mit einem Zwischenkäufer abgeschlossen wird.

Vorkenntnisse können vor allem den Provisionsfall in der Prüfungstätigkeit ausklammern. Provisionsschädliche Vorkenntnisse sind anzunehmen, wenn der Auftraggeber die Vertragsmöglichkeit oder die vertragliche Bereitschaft des bewährten Geschäftspartners bereits kannte. Dies hat der Besteller nachzuweisen. Er ist nicht dazu angehalten, auf seine Vorkenntnisse zu verweisen, sobald der Nachweis erbracht ist, aber er wird die Beweislage nicht verschlimmern.

Verweigert er auf Verlangen des Vermittlers die Kenntnisnahme und Inanspruchnahme von Dienstleistungen, so kann die Berufung auf Vorkenntnisse zu einem späten Termin gegen die guten Sitten verstossen. Nutzt der Brokerkunde mehrere Broker hintereinander, kann ein Hauptkontrakt auch durch die kausale Aktivität mehrerer Broker hintereinander, eventuell auch simultan, zustande kommen.

Zur Vermeidung doppelter Provisionsansprüche vereinbart der versierte Broker-Kunde in der Regel mit dem zweiten Broker eine Freistellungserklärung, wonach sich der zweite Broker zur Freistellung des Broker-Kunden von Provisionsforderungen des ersten Brokers verpflichten wird. Ein beträchtliches Kommissionsrisiko geht der zweite Broker ein, zumal er oft nicht in der Lage ist zu entscheiden, ob der erste Broker eine Kommission effektiv erlangt hat.

Das Recht besagt bereits, dass der Broker eine dritte Person zwischen den Beteiligten ist, die entweder Beweise liefert oder zwischen den Vertragspartnern schlichtet. Wenn der Broker mit einem Vertragspartner ökonomisch gleich ist, kann er weder beweisen noch schlichten, weil er dann nicht in der Position ist, einen eigenständigen Willen zu bilden.

Dies ist der Fall, wenn zwischen dem Broker und dem beabsichtigten Geschäftspartner eine so starke Beziehung herrscht, dass entweder der Willen einer Partei durch den Willen einer anderen Partei oder derjenige einer anderen Partei durch den Willen einer dritten Partei festgelegt wird. Dies gilt vor allem dann, wenn der Broker ein erhebliches wirtschaftliches Interesse an einer Rechtsperson oder Vereinigung von Personen hat, die als Verkäufer oder Käufer auftreten.

Der fiktive Zusammenschluss oder der institutionelle Interessenskonflikt ist dann gegeben, wenn die Beziehung des Brokers zur anderen Partei so ist, dass sich der Broker in einem Interessenskonflikt bewegt, der ihn für die richtige Interessenwahrnehmung seines Mandanten untauglich erscheint. Das Risiko eines Interessenkonflikts besteht, wenn sich der Broker im Falle eines Streits auf die Seiten des Mitunterzeichners stellt.

Dieser institutionalisierte Interessenskonflikt wird z.B. dann bestätigt, wenn der Broker und der Veräußerer Ehepartner sind. Die freundschaftliche Beziehung des Vermittlers zum Vertragspartner des Auftraggebers schliesst jedoch den Anspruch auf Provision nicht aus. Eine Provisionsforderung besteht nicht, wenn ein Pachtvertrag für Wohngebäude geschlossen wird, deren Besitzer, Verwalter bzw. Verpächter eine Rechtsperson ist, an der der Immobilienmakler ein rechtliches oder wirtschaftliches Interesse hat.

c ) Auch im Falle einer Verschränkung kann ein Provisionsfall dadurch gerechtfertigt sein, dass sich der Mieter zur Entrichtung einer Vermittlungsprovision bereit erklärt, die jedoch nicht für die Vermittlung von Wohnraum zu entrichten ist. Grundvoraussetzung dafür ist, dass der Broker seinen Kunden über die aktuellen Gegebenheiten der Integration umfassend informiert und der Broker-Kunde in Kenntnis dieser Gegebenheiten ein eigenständiges Provisionszusage macht.

Ist dem Maklerkunden der Sachverhalt, der die Interdependenz begründet, tatsächlich bekannt, ist die Erkenntnis des Kommissionsschuldners über die Rechtsfolgen, die sich aus den ihm bekannt gewordenen Sachverhalten ableiten, nicht notwendig. a) Entscheidend ist zunächst, was die Vertragsparteien im einzelnen Fall vereinbaren. Hinzu kommen die regionalen Gepflogenheiten, wie z.B. 6% Kommission zuzüglich Mehrwertsteuer beim Kauf einer Immobilie, aber auch eine Aufteilung von 3% zwischen Verkäufer und Käufer.

In der Regel wird die Vergütung je nach Standort und Zustand des Objekts zusätzlich nach Bedarf und Bedarf festgelegt. Sie muss explizit festgelegt werden; sie ist auch bei der Provisionsberechnung zu beachten, wenn sie den Verkaufspreis anhebt. Das Honorar darf zwei Monate zzgl. MwSt. nicht überschreiten. In Ermangelung einer gegenteiligen Regelung bekommt der Broker keine weiteren Provisionen für Folgeaufträge.

Dies ergibt sich einfach aus der Tatsache, dass nur die im Vermittlungsvertrag erwähnte Aktivität zu einer Provisionsverpflichtung führt, es ist weniger eine Kausalitätsfrage. Die vertragswesentliche Nebenverpflichtung des Brokers besteht darin, den Käufer über alle ihm bekannt gewordenen und für seinen Kauf- oder Verkaufsbeschluss wesentlichen Sachverhalte zu informieren. Durch eine entsprechende Loyalitätspflicht des Vermittlers kann der Mandant eine ganzheitliche Vertretung seiner Belange verlangen.

Der Broker ist für Fehlinformationen im Exposé nur haftbar, wenn er von der Falschheit Kenntnis hatte. Jedoch ist es immer ratsam, einen Verweis in das Gutachten einzufügen, so dass die Äußerungen auf Informationen Dritter basieren. DarÃ?ber hinaus ist der Broker nur Wissens-Vermittler, er schulde grundsÃ?tzlich keine eigenen Untersuchungen bzw. Erhebungen.

Der Vermittler ist nur dann zur Durchführung eigener Recherchen gezwungen, wenn dies ausdrücklich vorgesehen ist, er muss vor allem die Daten des Vertragspartners nicht auf ihre Korrektheit hinprüfen. Sofern der Broker Umsatzprognosen oder -einschätzungen abgibt, die für ihn erkennbaren nicht verbindlich sind, übernimmt er dafür auch keine Haftung. Erhält der Broker von Dritten Auskunft, ist er nicht für die Korrektheit der Auskunft, sondern für die korrekte Weiterleitung der Auskunft verantwortlich.

Auch ist der Broker prinzipiell nicht dazu angehalten, den Auftraggeber über die Wirtschaftlichkeit des Geschäftes zu unterrichten. Bei Pflichtverletzungen kann der Broker schadenersatzpflichtig sein, vor allem ist er zur Rückerstattung der gezahlten Vermittlungsprovision angehalten. Dem Maklerkunden steht es offen, ob er den bewährten Kontrakt ausführt.

Allerdings hat er die vertraglich festgelegte Nebenverpflichtung, die ihm vom Broker übermittelten Daten geheim zu halten. Dieser verstößt gegen diese Verpflichtung und haftet generell für Schäden, wenn er die Maklerinformation an einen Dritten weiterleitet, der auch die Immobilie kaufen will. In Einzelfällen ist es schwer, einen eventuellen Maklerschaden zu ermitteln. Der Dritte hätte den Hauptauftrag nicht schließen können, wenn der Kunde die Angaben nicht weiter gegeben hätte, so dass der Broker in der Regel nicht nachweisen kann, dass ihm ein Verlust in Form der Vermittlungsgebühr erwachsen ist.

So hat der BGH eine Bestimmung erlaubt, wonach der Kunde die volle Vergütung zu zahlen hat, wenn er den empfangenen Beweis an einen Dritten weiterleitet und dieser den Auftrag ausführt. Nach § 654 BGB ist der Provisionsanspruch und der Aufwendungsersatz für den Vermittler bei vertragswidrigem Verhalten des Vermittlers im Übrigen ausgeschlossen. 654 BGB gilt als vereinbart.

Daraus ergibt sich eine generelle Treuepflicht des Vermittlers mit der Konsequenz, dass auch außerhalb der doppelten Tätigkeit eine Pfändung erfolgen kann, wenn der Vermittler die Belange seines Kunden bei einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Pflichtverletzung wesentlich beeinträchtigt. Grundvoraussetzung hierfür ist eine schwere Pflichtverletzung des Brokers. Die von beiden Parteien beauftragten Broker sind zu strikter Neutralität angehalten.

Eine doppelte Tätigkeit des Brokers wird von den Gerichten generell als erlaubt erachtet. Das Bundesgericht hat klargestellt, dass die doppelte Tätigkeit im Sinn einer Vermittlertätigkeit für beide Mandanten beim Erwerb von Immobilien prinzipiell nicht gegen den Vertrag verstößt, wenn sie dem Vermittler von beiden Seiten des Vertrages erlaubt ist und der doppelte Auftrag für die andere Seite des Mandanten im Einzelfall klar ersichtlich ist.

Handelt der Broker im Sinne einer Doppelbestellung, kommt der Grundsatz zur Anwendung, dass im Falle eines Konflikts zwischen der Anzeigepflicht auf der einen und der Geheimhaltungspflicht auf der anderen Seite die Anzeigepflicht Vorrang hat. Es wird empfohlen, dass der Broker doppelte Aktivitäten offen legt, um jegliche Basis für den Verfall des Provisionsanspruchs zu beseitigen.

Ohne Einwilligung des Veräußerers deklariert der Broker dem Erwerber, dass der Kurs zu hoch ist; nach einer Vereinbarung wird der Vertragsabschluss zugunsten eines Interessierten vereitelt; der Broker erhöht durch Einbeziehung von weiteren Interessierten den Verkaufspreis zugunsten des Veräußerers; auf Wunsch des Veräußerers gibt er absichtlich eine Fehlmarkierung des Objekts an.

In Einzelfällen ist grundsätzlich zu überprüfen, ob der Broker vom Auftraggeber keine an den Erfolg in den Allgemeinen Geschäftsbedinungen gebundene Vermittlungsprovision einfordert, die als unzulässig angesehen wird. Der Broker ist durch den reinen Exklusivvertrag allein für den Auftraggeber da. Während dieser Zeit darf der Auftraggeber keine weiteren Vermittler hinzuziehen.

Dieser Fall besteht, wenn der Broker mit dem Auftraggeber explizit vereinbart hat, dass dieser jeden Interessierten, der sich direkt an ihn wendet, an den Broker verweist. Darüber hinaus verzichten die Auftraggeber während der Dauer des Exklusivvertrages auf den Einsatz von weiteren Maklern sowie auf ein eigenes Geschäft. Beide Vertragsarten verpflichten den Broker, die einzige Abtretung dieses Brokers zu kompensieren.

Der Kunde hat jedoch die völlige Freiheit des Abschlusses und der Entscheidung, ob er verkaufen möchte. Die Alleinvertretung muss die Interessen des Mandanten aktiv und umfassend wahrnehmen, um einen Erfolg zu erzielen. Der Broker kann sich nicht von seiner Handlungspflicht entbinden, indem er dem Käufer die Möglichkeit einräumt, die Immobilie selbst zu verkaufen oder einen anderen Broker zu beauftragen.

Es ist fraglich, ob der Broker einen Minimalkatalog einhält. Der Vermittlungsvertrag ist naturgemäß erfolgsabhängig, so dass man vom Vermittler nur nach eigenem Gutdünken eine Aktivität fordern kann. Auf der anderen Seite unterliegt der Broker bei einem Exklusivvertrag erhöhten Aufklärungs-, Untersuchungs- und Überprüfungspflichten. Der Kunde kann sich im Zuge des befristeten oder verlängerten Exklusivvertrages dazu verpflichtet, direkte Interessenten an den Broker zu vermitteln oder den Broker in das Vertragsverhandeln mit direkten Interessenten einzubeziehen.

Ein solcher Vertrag kann jedoch nur einzeln zwischen Broker und Kunde verhandelt werden, der befähigte Exklusivvertrag kann nicht in Form von Verträgen oder Allgemeinen Bedingungen abgeschlossen werden. Der Exklusivvertrag kann aus wichtigen Gründen gekündigt werden, wenn der Broker inaktiv ist oder seine Verkaufsanstrengungen unterlässt und damit die Kundeninteressen wesentlich mindert.

Er kann seinerseits für Schäden haftbar gemacht werden, besonders wenn er einen anderen Broker mitbringt. Das Gleiche trifft zu, wenn der Mandant gegen eine effektiv getroffene Mitwirkungs- und Überweisungsregelung verstoßen hat, dem Broker nicht die Absicht zum Abschluss eines Geschäfts mitteilt oder sonst gegen Verpflichtungen aus dem Einzelauftrag verstoßen hat. Bei Nichteinhaltung des vereinbarten Eigengeschäftsverbots kann der Besteller für Schäden haftbar gemacht werden.

Maßgeblich sind die im jeweiligen Anwendungsfall geschlossenen Parteienvereinbarungen der involvierten Mittler.

Eine gemeinsame Transaktion im engen Sinn ist, wenn zwei oder mehr Broker auf gegenüberliegenden Seiten agieren und eine Provisionsteilung untereinander vereinbaren. Der Maklerverband RDM und der VDM (heute im IVD zusammengeführt) haben gemeinsame Geschäftspraktiken für das gemeinsame Geschäft der Vermittlerinnen und Vermittler erarbeitet. Rechte und Verpflichtungen der an einem gemeinsamen Geschäft teilnehmenden Broker richten sich daher ausschliesslich nach den zwischen ihnen geschlossenen Absprachen.

Geschäftspraktiken für gemeinsame Transaktionen erlangen jedoch an Wichtigkeit, wenn sie von den involvierten Brokern explizit oder implizit in die Kontrakte aufgenommen wurden. Einigen sich die Broker beispielsweise in einem gemeinsamen Geschäft darauf, dass der Broker des Anbieters 1% Kommission von seinem Abnehmer und der Broker des Abnehmers 3% Kommission von seinem Abnehmer erheben soll, wenn die Gesamtkommission später aufgeteilt wird, haftet der Broker des Abnehmers für Schäden, wenn er nur 1% Kommission von seinem Abnehmer verlangt.

Der Broker des Veräußerers kann den verlorenen Provisionsanteil des Käufers jedoch nur dann von dem anderen Broker zurückfordern, wenn klar ist, dass ein anderer Beteiligter die vertragsgemäßen 3% bezahlt hätte oder der Erwerber 3% Kommission bezahlt hätte, wenn sein Broker darauf beharrt hätte. Dies geschieht, wenn ein Broker einem oder mehreren anderen Brokern aufgrund der Geschäftspraxis ein gemeinsames Bearbeitungsangebot unterbreitet und der zweite Broker dieses akzeptiert oder nutzt.

In den Geschäftspraktiken sind dann Vorschriften über die Abwicklung von Gemeinschaftsgeschäften, die Informationspflicht, die Verteilung von Provisionen sowie die Durchsetzung von Provisionen, aber auch über den Kunden- und Vermögensschutz geregelt. Der nichtkommerzielle Feeder-Broker wird in der Regel individuelle Vertragsoptionen kommunizieren; er hat nur einen kleinen Teil der Kommission ( "in der Regel 10%").

Für die gemeinsame Abwicklung der einzelnen Brokerage-Geschäfte kombiniert der Sub-Brokerage-Vertrag einen Haupt- und einen Sub-Broker. Die Sub-Broker sollten an der Kommission teilnehmen, ohne ein Vertragsverhältnis mit dem Kunden zu haben. Das Maklerrecht ist, wie anfangs erwähnt, weitgehend Gerichtsstand. Dem Broker wird empfohlen, auf eine gründliche Ausarbeitung des Vertrages zu achten, auch die Erstellung von wirksamen Allgemeinen Bedingungen sollte sichergestellt sein.

Wenn er seine Vergütung nicht bekommt, ergibt sich die Fragestellung, ob der Antrag rechtlich gestellt werden soll. Über eine gerichtliche Klage entscheidet der Broker nur, wenn die Klage mit Erfolg erhoben werden kann und darüber hinaus aus einem Gerichtsurteil ökonomisch einwandfrei durchzusetzen ist. Zur erfolgreichen Vollstreckung des Provisionsanspruchs vor Gerichten bedarf es einer eingehenden Sachverhaltsprüfung und Überprüfung, ob ein Vermittlungsvertrag abgeschlossen wurde und der Vermittler kausale Beweismittel/Brokerageleistungen erbringt.

Jedem Broker sollte der Gedanke gelten, "gutes und schlechtes Kapital nicht zu werfen". In einem ersten Verfahrensschritt sollte daher der Anspruch der Kommission auf seine ordnungsgemäße Vollstreckung überprüft werden, erst dann sollten die Gerichtshöfe angerufen werden.

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