Immobilienrecht

Liegenschaftsrecht

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Das Immobilienrecht deckt alle immobilienrechtlichen Belange ab. Man kann den Ausdruck nur verstehen, wenn er sich auf die jeweiligen Rechtsbereiche bezieht, in denen "Immobilienrecht" stattfindet. Der Gesetzgeber benutzt den Ausdruck selbst nicht. Jeder, der eine Immobilie errichtet, vermarktet, kauft oder veräußert, beschäftigt sich mit dem Immobilienrecht. Beim Immobilienrecht ist zwischen öffentlichem Recht und Privatrecht zu differenzieren.

Öffentliches Recht reguliert die Rechtsverhältnisse von z.B. Bauherrn und Grundstückseigentümern gegenüber öffentlichen Einrichtungen und die Öffentlichkeit. Die Grundlage des Privatrechts bilden die Rechtsverhältnisse zwischen Privatpersonen. Beispielsweise ist im öffentlichen Recht festgelegt, wer ein Haus unter welchen Bedingungen bauen darf, im Zivilrecht ist festgelegt, wie das Grundstück seigentum übergeht oder welche Rechte in einem Nachbarschaftsverhältnis bestehen.

Die offensichtlichste Kontaktstelle, mit der die Staatsbürger mit dem Immobilienrecht in Berührung kommen, ist das Grundstückskaufvertragsrecht. Grundstückskaufverträge unterliegen der Beurkundung (§ 311b BGB). Der Eigentumsübergang einer Liegenschaft wird durch Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang und durch Eintrag der Eigentumsübertragung in das Kataster vorgenommen (§§ 873, 925 BGB).

Weil nahezu alle Transaktionen im Rahmen des Eigentumsübergangs und der Belastungen von Grundstücken der notariellen Beglaubigung unterliegen, werden die damit zusammenhängenden Amtshandlungen des notariellen Vertreters durch das Notariatsgesetz geregelt. Damit ist der Beurkundungsnotar dazu angehalten, den Betroffenen das Protokoll einer Beglaubigung zu verlesen, von ihnen beglaubigen zu lassen und von Hand zu unterzeichnen. Grundstücken und allen Rechten (z.B. Grundschulden, Wegerecht) und Verpflichtungen (z.B.

Das Grundbuchreglement reguliert, was im Kataster mit welchem Gehalt eintragen wird. Zu jedem Objekt wird ein Katasterblatt erstellt, aus dem alle Rechte und Verpflichtungen in Bezug auf das Objekt abgeleitet werden können (§ 3 Abs. I GBO). Anstelle eines Grundstücks kann der Bauherr auch ein Erbbauberechtigungsrecht zu Gunsten eines Dritten anordnen.

Die Einzelheiten sind im Erbbaugesetz geregelt. Bei der Maklerkommission handelt es sich um eine Erfolgskommission, die der Vermittler nur dann erhält, wenn er Erfolg hat. Handelt es sich um die Wohnungsvermittlung, regeln die Wohnungsvermittlungsgesetze weitere Einzelheiten. Anschließend erhält der Vermittler seine Vermittlungsprovision nur dann, wenn er einen Interessenten mit Erfolg vermitteln kann. Der Gesetzgeber sieht auch das Vorleistungsverbot, das Nebenkostenverbot und die Verknüpfung der Maklertätigkeit mit der Annahme von weiteren Pflichten wie dem Ankauf von Küchengeräten vor.

Zusätzlich zu diesen Bestimmungen des Privatrechts beinhaltet das Recht auch Verwaltungsstrafbestimmungen, die Zuwiderhandlungen mit Geldstrafen sanktionieren. Anschließend bezahlt nur der Hauswirt, der den Vermittler mit der Vermietung von Mieten beauftragte, die Vermittlungsprovision. Um den Kunden vor zweifelhaften Händlern zu schützen, sind in der Maklerverordnung (MaBV) spezielle Regelungen enthalten. Vermittler, Bauherren, Bauträger und Bauleiter, die das Vermögen ihrer Kunden zur Durchführung der Bestellungen annehmen, müssen neben speziellen Buchhaltungs-, Erfassungs-, Informations- und Meldepflichten Sicherheiten (z.B. Bankgarantie) stellen oder für den Kunden eine Absicherung in der Höhe des Vermögens beibehalten.

Die Rechte und Verpflichtungen der Vermieter und Pächter im Mietvertrag sind im Mietvertrag geregelt (§§ 535 ff BGB). Die Nutzungsrechte des Pächters beschränken sich auf die Benutzung der gemieteten Räumlichkeiten. Gewerbemietrecht bezieht sich auf die Rechte und Verpflichtungen der gewerblichen Mietinteressenten. In den Mietverträgen sind die Bewohner regelmässig dazu angehalten, nicht nur die Grundmiete, sondern auch die Instandhaltungskosten der Liegenschaft zu zahlen (§ 556 BGB).

Einzelheiten zu Umlagemöglichkeiten und deren Verrechnung finden Sie in der BetrKV. Darüber hinaus werden in der Heizkostenverordnung die Verpflichtungen des Eigentümers zur Heizkostenabrechnung beschrieben. Die Pächterin oder der Mieter eines Grundstückes oder einer Liegenschaft ist befugt, die Liegenschaft über die bloße Nutzbarmachung hinaus zu nutzen (§ 581 BGB).

Beispiel: Obsternte mit den Möbeln eines Restaurants. Wenn eine Liegenschaft aus mehreren selbständigen Wohn- oder Geschäftseinheiten zusammengesetzt ist, können Wohn- und Miteigentum durch eine notarielle Trennungserklärung festgestellt werden. Das Wohnungseigentumsrecht wird im Detail verschoben. Gewerbewohnungsverwalter und Mietwohnungsverwalter brauchen ab Jahresmitte 2018 erstmalig eine Bewilligung nach 34c GewO nach dem "Gesetz zur Einführung eine Berufszulassungsregelung für gewerbliche Grundstücksmakler und Wohnimmobilienverwalter".

In der Immobilienbranche findet viel unter Mitwirkung von Maklern statt. Grundstücksmakler brauchen eine Gewerbeberechtigung nach § 34c GewO. Er muss seine persönliche Zuverlässigkeit und sein Leben in ordnungsgemäßen Finanzzertifikaten vorweisen. Nach dem " Berufsgenossenschaftsgesetz für gewerbsmässige Immobilienhändler und Hausverwalter " sind Vermittler ab Jahresmitte 2018 dazu angehalten, sich innerhalb von drei Jahren regelmässig für 20h auszubilden.

Ungeachtet dessen besitzen die kompetenten Makler die entsprechenden Fähigkeiten, die sie zum Beispiel in einer IHK-zertifizierten Immobilienmaklerausbildung erlangt haben. Sie umfasst die Erstellung und Verwaltung der Bau- und sonstiger Nutzungen durch die Stadtentwicklungsplanung im Zuständigkeitsbereich der Kommunen, gliedert die rechtliche Genehmigungsfähigkeit der Bauplanung nach Bereichen mit Bebauungsplan, im Rahmen von Baugebieten und dem Außengebiet, reguliert das Enteignungs- und das Entwicklungsbeitragsrecht.

Aus Vereinfachungsgründen wurden das Baurecht und das bisher parallele Stadtentwicklungshilfegesetz in einem einzigen Recht zusammengeführt. Daneben gilt die Bewertungsverordnung zur Verkehrswertermittlung von Grund und Boden (ImmoWertV), die BNV, in der die strukturelle Nutzbarmachung von Grund und Boden geregelt ist (Aufteilung der Flächen, z.B. in Reinwohnbereiche, allgemeines Wohngebiet, Dorfgebiet, gemischtes Gebiet oder Gewerbegebiet).

Mit der Boden-Richtlinie werden Leitlinien für die Bestimmung der Grundwerte von Grund und Boden festgelegt. Mit der Immobilienrichtlinie (SW-Richtlinie), der Vergleichsrichtlinie (VW-Richtlinie) und der Einkommenswertrichtlinie (EW-Richtlinie) werden Informationen zur Bestimmung der realen oder vergleichbaren Werte von Liegenschaften bereitgestellt. Neben der Baugesetzgebung regelt die Landesbauordnung der Länder Einzelheiten der Grundstücksentwicklung (Beispiel: Bauverordnung für Berlin - BauO Bln).

Sie enthält Vorschriften zur energetischen Wärmedämmung und energetischen Betriebstechnik für Gebäude (EnEV) und fordert vom Bauherrn ein energiesparendes Handeln beim Bau von Neubauten und bei der Grundsanierung von Bestandsimmobilien. Wer seine Liegenschaft veräußern will, ist bei der Inspektion zur Übergabe eines Energieausweises an den Interessenten gezwungen, aus dem sich der Energieverbrauch des Objektes ableitet (§ 16 EnEV).

Seitens der Steuerbehörde wird die Entstehung der Grunderwerbssteuer beim Immobilienverkauf geregelt. Damit ist der Erwerber zur Zahlung der Grunderwerbssteuer gemäß dem Kaufpreis gebunden. Auch die anderen steuerlichen Gesetze beinhalten eine große Anzahl von immobilienspezifischen Vorschriften. So sieht das Erbschaftssteuergesetz beispielsweise in 13 Abs. I Nr. 4a Erbschaftssteuergesetz ( "ErbStG") vor, dass die Zuwendung eines Vermögens an den Ehegatten zu dessen Lebenszeit unversteuert ist, wenn das Vermögen für eigene Wohnzwecke (Einfamilienhaus) verwendet wird und der Empfänger dort für zehn Jahre lebt.

Mietzinseinnahmen aus Privatimmobilien sind nach dem Einkommenssteuergesetz als Miet- und Pachteinnahmen zu erfassen (Anlage V) (§ 21 EStG).

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